29Авг

Як вигідно продати квартиру

як вигідно продати квартиру

Як вигідно продати квартиру

Я вже написав цілий цикл статей, присвячених інвестиціям в нерухомість, а тепер хочу розглянути зворотне явище, з необхідністю якого теж можуть зіткнутися багато: як продати квартиру швидко і вигідно?

Як правило, швидко продати квартиру можна лише істотно знизивши ціну, ну а якщо продавати дорого або навіть так само, як всі, то покупця можна чекати місяцями, а то й роками.

Але для початку невеликий відступ, просто не можу втриматися, щоб не написати про це. Підбираючи ключові слова для цієї статті, я перевірив, які запити люди найчастіше вводять в пошук на цю тему, і був, м'яко кажучи, здивований. Зате зайвий раз переконався в фінансової безграмотності наших людей. Увага, ось ці запити:

- як продати квартиру швидко, змови;

- як швидко продати квартиру, змова 100 відсотковий;

- як швидко продати квартиру, молитви;

- як швидше продати квартиру, народні прикмети;

- змова на продаж квартири і т.п.

Щоб не бути голослівним, додаю скріншот офіційного сервісу Яндекса по підбору пошукових запитів, все цікаве я виділив червоним (клікніть на картинку, щоб збільшити):

Як бачите, тільки в Яндексі подібні запити в сукупності щомісяця набирають понад 20 тисяч осіб, ще приблизно стільки ж в Гуглі. Тобто, замість того, щоб шукати якісь реальні поради та рекомендації від ріелторів та інших фахівців, люди більше довіряють в цій справі змов, молитвам і народними прикметами! Навіть і не знаю, що сказати ... Скажу тільки, що в цій статті ви нічого подібного не знайдете, будуть тільки банальні і реалістичні поради, нічого надприродного. Так що, читати або не читати далі - вирішувати вам.

Отже, як продати квартиру швидко і вигідно. Відразу пропоную визначитися з поняттям "вигідно". На мій погляд, якщо мова йде про швидкий продаж, "вигідно" - значить "за реальною ринковою вартістю". Тому як в інших випадках, як я вже писав, продати швидко - означає знизити ціну по відношенню до ринкової.

Чи можна продати квартиру дорого, дорожче ринкової ціни? Так, можна, але ймовірність цього дуже мала. Для цього необхідно, щоб або покупець зовсім не орієнтувався в цінах, і не порівнював вашу пропозицію з іншими (що малоймовірно), або щоб йому з якихось параметрах підходила саме ваша нерухомість, і він хотів би купити саме її настільки сильно, що готовий був переплатити (що теж малоймовірно).

Я думаю, що розглядати такі крайнощі немає сенсу: вони або трапляться з вами, чи ні, якщо трапляться - можете вважати це банальним везінням. Поговоримо про те, як продати квартиру швидко і вигідно, тобто, в короткий проміжок часу і за реальною ринковою ціною. Для цього пропоную розбити весь процес продажу квартири на кілька кроків.

Крок 1 . Визначаємо оптимальну вартість нерухомості.

В першу чергу, потрібно чітко розуміти, що таке ринкова ціна нерухомості, і яким чином вона формується, від чого залежить.

Важливо розуміти, що ринкова ціна і ціна пропозиції (та ціна, яку ви можете знайти в оголошеннях про продаж квартир) - це не одне і те ж! Ринкова ціна завжди нижча за ціну пропозиції, але вище ціни попиту. Тобто, це така собі середня величина, між ціною пропозиції та ціною попиту, ціна, по якій, торгуючись, покупець і продавець домовляються про угоду.

Щоб визначити ринкову ціну, для початку потрібно проаналізувати ціни пропозиції на аналогічну нерухомість, їх можна знайти в газетах або на сайтах з оголошеннями про продаж квартир. Причому потрібно розглядати квартири:

- на аналогічному або схожому поверсі;

- аналогічного типажу, кількості кімнат і площі;

- з аналогічною оснащеністю.

Проаналізувавши всі наявні пропозиції, які вам підійдуть, потрібно визначити середню ціну пропозиції шляхом розрахунку простого середнього арифметичного. Потім цю середню ціну необхідно знизити на певну величину (дисконт), яка в різні періоди може бути різною - на ту частину вартості, яку реальний покупець виторговує у продавця.

Розмір дисконту багато в чому залежить від стану ринку нерухомості. Коли він активний, попит на нерухомість високий, ринкова ціна може відрізнятися від ціни пропозиції не більше, ніж на 2-3%. У стандартному середньому стані можна використовувати дисконт 5%, а в занедбаному, коли ринок стоїть, і угоди практично не укладаються - до 10-20%, в окремих випадках - навіть більше (мова йде про періоди глибокої фінансової кризи).

До речі, багато хто припускає поширену помилку при розрахунку ринкової вартості квартири, визначаючи її, як ціну покупки + ціну проведеного ремонту. Це неправильний підхід, оскільки в переважній більшості випадків покупці, хоча б частково, переробляють квартиру під себе, їх абсолютно не цікавить, скільки ви вклали в ремонт, для них важливо, щоб їхні витрати на покупку + власний ремонт були мінімальними. З цієї причини квартира з дорогим ремонтом відрізняється за ціною від квартири без ремонту не на вартість ремонту, а на меншу величину.

Коли ви знаєте ринкову ціну своєї квартири, вам потрібно сформувати ціну пропозиції. Тут можуть бути різні варіанти.

1. Встановити ціну, аналогічну середньою ціною пропозиції. В цьому випадку у вас буде запас для можливого торгу, але до вас буде звертатися менше покупців, тому що ваша ціна не буде вигідно виділятися на тлі інших.

2. Встановити ціну на рівні ринкової. Так вона буде вигідно відрізнятися від інших пропозицій, що зацікавить набагато більше потенційних покупців, але зате не буде можливості торгуватися. А то, що ви не йдете на жодні поступки, психологічно може відлякати покупця, якому сподобається ваша квартира.

3. Встановити середню ціну між ціною пропозиції та ринкової ціною. Наприклад, середня ціна пропозиції - 100000 доларів, реальна ринкова ціна - 90000 доларів (з дисконтом 10%). Встановіть ціну 95000 доларів - це буде і нижче середньої ціни пропозиції, і дасть вам можливість поступитися реальному покупателю, швидко і вигідно продати квартиру за реальною ринковою ціною.

Крок 2. Розробка і розміщення оголошення про продаж квартири.

Наступний, не менш важливий крок на шляху до продажу нерухомості - розробка та розміщення оголошень про продаж.

Чому? Все дуже просто: тому що так покупцеві не доведеться платити комісійні агентству (а це від 3 до 10% вартості нерухомості, в залежності від ситуації і регіону!), Що дозволить йому істотно заощадити, зробивши вигідну покупку, а вам - швидко продати квартиру.

До речі, те, що ви будете продавати нерухомість самостійно, потрібно обов'язково використовувати як свою перевагу, вказавши в оголошенні про продаж "від власника". Це вигідно виділить ваше оголошення на тлі інших.

Що ще можна сказати з приводу тексту і формату оголошення про продаж квартири? Воно повинно бути написано лаконічним, сухою мовою, з підкресленням всіх достоїнств вашого житла і замовчуванням недоліків. Обов'язково зробити кілька фото, які представляють вашу квартиру в найбільш вигідному світлі, і де є можливість розмістити оголошення з фото - обов'язково її використовувати, так ви теж виділитеся на тлі інших.

Де розміщувати оголошення про продаж квартири? У найбільш популярних джерелах - обов'язково і в інтернеті, і в друкованих ЗМІ. Чим більше оголошень ви розмістите - тим більше шансів, що вони будуть помічені потенційними покупцями. Маленька хитрість - щоб цікавляться люди з пошуку потрапляли саме на ваше оголошення - проведіть його СЕО-оптимізацію. Якщо вам не зрозумілий цей термін - скажу простіше:

- Заголовок оголошення повинен бути саме таким, як найпопулярніший пошуковий запит, який люди набирають в пошуку (скористайтеся сервісом підбору ключових слів, як я вам це показав на скрині на початку статті). Наприклад, "Квартира, Оболонь, продаж".

- Кілька разів включите в текст оголошення цей ключовий запит в різних варіаціях. Наприклад, "Квартира, Київ, Оболонь", "Купити квартиру в Києві на Оболоні", "Продаж квартир, Київ, Оболонь" і т.д.

Не забувайте постійно оновлювати оголошення, щоб воно залишалося на самому видному місці до тих пір, поки квартира не буде продана.

На цьому дуже відповідальному етапі ви повинні конвертувати звернення по оголошенню в реальний продаж. Тому, думаючи над тим, як продати квартиру швидко і вигідно, вам потрібно розвивати в собі, по-перше, навички продажів, по-друге, тактику ведення переговорів.

На вчинення продажу в рівній мірі впливають 2 фактори: об'єкт нерухомості, який ви продаєте, і ваше майстерність продажів. Якщо на перший ви вплинути ніяк не можете, крім приведення "в товарний вигляд", то другий цілком і повністю залежить від вас. Саме в цьому і полягає основна робота ріелтера - переконати покупця укласти угоду. Але вона коштує дуже дорого, і не завжди вони виконують її якісно. Ви ж можете взяти цю роль на себе, спочатку добре вивчивши, як продати квартиру, а потім застосувавши ці знання на практиці.

Ну і, нарешті, останній, вкрай відповідальний крок - безпосереднє оформлення угоди купівлі-продажу квартири. На цю тему можна написати окрему статтю, можливо навіть - не одну. Якщо коротко, то потрібно оформити угоду з усіх юридичних правилами. Щоб зробити це самостійно, необхідно уважно вивчити чинне законодавство в сфері операцій з нерухомістю, проконсультуватися з юристами, нотаріусами.

Щоб уникнути шахрайства при оплаті, найкраще, щоб покупець здійснив оплату на ваш рахунок в банку, після чого ви зможете, при необхідності, ці гроші перевести в готівку. У деяких банках навіть є послуга супроводу угод з нерухомістю, яка включає в себе перевірку документів, купюр на справжність і проведення безпечних розрахунків, такі ж послуги надають і агентства нерухомості, але там вони, як правило, дорожче.

Загалом, користуватися сторонніми послугами чи ні - вирішувати вам. На мій погляд, посередницькі послуги потрібно звести до мінімуму, щоб не переплачувати.

Тепер ви знаєте, як продати квартиру швидко і вигідно. Сподіваюся, що ця інформація була вам корисна, а її використання на практиці призведе до бажаного результату. Якщо ж ви з тих, хто схиляється до змов і молитов (просто таких людей, як виявилося, реально багато ...) - що ж, це теж ваше право. Але я думаю, якщо всі ці змови підкріплювати реальними діями, вони напевно будуть більш ефективними.

На цьому все. До нових зустрічей на Фінансовому генії, підвищуйте свою фінансову грамотність - це дуже важливо для життя в сучасних умовах!

як вигідно продати квартиру

Коли мова йде про продаж квартири, то поняття «швидко» і «вигідно» практично несумісне. Не випадково, звертаючи увагу на оголошення з позначкою «Терміновий продаж», ми розраховуємо на знижену ціну щодо аналогічних об'єктів, а також на істотний торг. Очевидно, що коли продавцю терміново потрібні гроші, він йде на поступки, а значить його вигода дещо знижується стосовно запланованої. Проте, кожен продавець мріє поєднати приємне з корисним і хоче продати швидше і з більшою користю. Крім «швидко» і «вигідно» важливо ще додати поняття «правильно». Правильна продаж на увазі юридично грамотне оформлення угоди.

У нашій статті ми поетапно розглянемо всі три складові успіху, ми спробуємо навчити вас, як продати квартиру швидко, правильно і вигідно.

В цілому, коли що-небудь займаються професіонали, будь-яку справу здійснюється якісно, ​​швидко і відповідно з більшою вигодою, ніж якби доручити це ж справа людям непідготовленим. А коли мова йде про великі угоди, пов'язаних з великими грошовими обсягами, як це буває в сфері нерухомості, то професіоналізм, мабуть, це найперша складова, яка має бути присутня в подібних угодах. Ось чому, як правило, люди не ризикують проводити експерименти, коли їм потрібно продати квартиру, а звертаються в агентства нерухомості. Хоча знати теоретично весь процес і таємницю таких операцій не завадить.

Почнемо з самого головного: як правильно продати квартиру. Правильно проведена операція це основоположна успіху, оскільки це завжди швидко і вигідно.

Як правильно продати нерухомість - оцінка вартості

Найперше, що необхідно зробити, приступаючи до продажу, це правильно оцінити об'єкт нерухомості. Саме правильна оцінка вартості продажу сприяє якнайшвидшої його реалізації. У торгівлі є таке поняття - «справедлива ціна». Це ціна максимально відповідна попиту на даний тип нерухомості, вона повинна бути не заниженою, але і не завищеною.

Помічено, що при встановленні справедливої ​​ціни квартиру можливо продати протягом двох-чотирьох тижнів. Заниження ціни на квартиру дозволить продати її менше, ніж за 2 тижні, ну а за завищеною ціною можна продавати квартиру 2-4 і більше місяців. Звідси висновок: як швидко продати квартиру - необхідно найбільш вірно призначити ціну, у відповідності зі сформованою поточною ситуацією на ринку, з огляду на розташування будинку, навколишнє інфраструктуру, тип будинку, поверховість, планування, наявність ремонту і ще безліч факторів, аж до виду з вікна. Причому, справедлива ціна не повинна у вас асоціюватися з поняття «дешева». Нічого спільного з цим поняттям справедлива ціна не має.

Людині, який одного разу займається продажем нерухомості складно зорієнтуватися в різноманітті цінової палітри в сфері нерухомості. Можна, звичайно, спробувати проаналізувати ринок за газетними оголошеннями, а також по рекламі в мережі інтернет. З незвички цей процес забере у вас багато часу і гарантувати, що ви будете застраховані від помилки в ціноутворенні не можна. Прикро буде згодом усвідомлювати, що квартира продана дешевше, ніж могла б продатися в цьому сезоні. Або навпаки, сумно залишитися ні з чим, тобто втратити час, якщо завищити ціну.

Тому найправильнішим рішенням буде звернення до ріелторського агентства з приводу оцінки вашої нерухомості. Вони то вже точно знають, як вигідно продати квартиру, при цьому швидко і правильно. Хто як не вони зацікавлені в максимально можливою ціною продажу. Адже вони знаходяться на відсотку від суми угоди. І вже точно вони не будуть зацікавлені в надмірному завищенні ціни, оскільки планують отримати вигоду (відсоток) сьогодні, а не багато місяців по тому. Тому їх оцінці можна найбільше довіряти.

Як вигідно продати квартиру - передпродажна підготовка

Навіть, якщо ви встановили, як вам здається, справедливу ціну на продаваний об'єкт нерухомості, як відомо, торг ніхто не відміняв. Торг ще більше може знизити ваші передбачувані доходи від продажу. Тому в ваших інтересах створити своїй квартирі такий імідж, який би привернув покупця, змусив би його полюбити вашу квартиру. І ось тут важливі навіть самі дрібниці, так як вигідно продати квартиру - це ваша мета.

Звичайно, покупець викладає пристойну суму грошей не за ті модні шпалери, які ви поклеили на свій смак, не за ті екзотичні квіти, які ви розташували біля вікна, але блиск і чистота вашої квартири створює сприятливе психологічне сприйняття, яке неминуче вплине на рішення покупця.

Це називається передпродажна підготовка, а в торгівлі це ще називається надати об'єкту «товарний вигляд».

Професіонали, які точно знають, як продати квартиру швидко і вигідно стверджують, що правильно виконана передпродажна підготовка дозволяє продати квартиру на 10-15% вище, ніж аналогічні квартири конкурентів. Той, хто не надає цьому значення, в розрахунку на те, що покупець все одно потім робить ремонт, робить велику помилку.

У процесі підготовки квартири до продажу ви витратите не так багато часу і коштів, але ефект від такої підготовки обов'язково буде. Врахувавши всі наші рекомендації з приводу того, як вигідно продати квартиру, вас обов'язково чекає успіх.

  • Запахи. Старі шпалери, килими, дерев'яні вироби дуже сильно вбирають запахи, які ви самі можете не помічати. Але покупець, зайшовши в вашу квартиру, тут же відчує неприємний сторонній запах старих речей з вбиральні, або з кухні, або з санвузла. Тому, як мінімум, генеральне прибирання в квартирі повинна бути проведена обов'язково, а ще краще невеликий косметичний ремонт. Навіть не ремонт як такий, а невелике косметичне освіження об'єкта продажу, яке включає в себе фарбування радіаторів, підвіконь, дверних прорізів, переклеювання шпалер (головне чисті і світлі, а не дорогі). Створіть максимум вільного простору. Стара непотрібна меблі повинна бути викинута або винесена. Об'ємна масивні меблі, та ще й стара «з'їдає» простір, а вільна, незахламленная кімната створюють ілюзію простору. Але повністю звільняти квартиру від меблів не варто, щоб не створити відчуття порожнечі.
  • Створіть відчуття комфорту. Перед приходом покупця зваріть турку каву або розріжте на кухні апельсин - психологи запевняють, що саме ці запахи надають сприятливий відчуття.
  • Не забудьте привести в порядок прибудинкову територію і під'їзд.

І на завершення, залишилося розповісти, як правильно продати квартиру? Правильна продаж на увазі юридично грамотну підготовку документів. Щоб продати квартиру швидко і правильно, документи у вас повинні бути готові заздалегідь, так як мало який покупець захоче чекати, якщо якийсь з документів у вас буде відсутній.

  • Повинні бути готові всі довідки з податкової і з інших державних органів про відсутність заборгованостей по податках за нерухомість і заборгованості по комунальних платежах і квартплаті.
  • Кадастровий паспорт і експлікація, виписка з будинкової книги, з ЕГРП і копія особового рахунку.
  • Всілякі дозвільні документи на продаж: наприклад, якщо прописані в квартирі неповнолітні діти, то має бути погодження з органами опіки та піклування.
  • Згода подружжя на продаж квартири.
  • Свідоцтво про шлюб або довідка про те, що продавець в шлюбі не перебуває.
  • Правовстановлюючі документи на квартиру

Коли всі документи готові і в повному порядку, коли у покупця немає сумнівів у правильності і достовірності всіх документів, він спокійний в безпеки угоди, то йому (покупцеві) легше змиритися з високою ціною, а значить ви зможете продати квартиру вигідніше.

Продати квартиру самостійно або довірити агентству?

Якщо ви хочете значно скоротити витрати з продажу квартири, то буде набагато вигідніше продавати самостійно, без посередників у вигляді агентств нерухомості. Це буде не тільки дешевше, але і значно швидше.

Чому? Та тому що ніхто крім вас не зацікавлений в цьому сильніше!

Як вигідно продати квартиру

Не секрет, що кожне агентство зацікавлене лише в отриманні комісійних і йому все одно яку суму отримаєте ви. Якщо у агентства буде кілька квартир вашого сегмента, то воно буде займатися більш вигідними і перспективними пропозиціями, тобто тими, які принесуть більше комісійних.

Якщо ви зважилися на продаж квартири самостійно, тоді - кілька цінних порад:

Складання оголошення краще брати на себе, навіть якщо ви користуєтеся послугами агентства. Ніхто крім вас не буде приділяти багато часу складання оголошення, редагування фотографій і звичайно, складання плану квартири.

Швидкість продажу залежить від того, наскільки правдоподібно і точно буде описана ваша квартира.

Ви повинні розуміти, що даючи завідомо неправдиве опис квартири, ви просто витрачаєте свій час.

Всі ваші покази будуть даремно, тому що покупець йде дивитися саме те, що його зачепило в цьому оголошенні та навряд чи він змінить свою думку побачивши зовсім не те, що очікував. Тому описуємо все як є, але при цьому серйозно готуємося до показів.

Якщо ви довірили складання оголошення агенту, то буде не зайвим перевірити його і внести свої поправки, тим самим ви скоротите непотрібні покази і свій вільний час.

2. Розміщуємо оголошення в усіх доступних базах нерухомості

Це будуть не тільки великі портали, а й невеликі місцеві. Іноді в невеликих базах ваше оголошення може бути більш помітно і вигідно виділятися на тлі інших.

Не забувайте, що чим більше потенційних покупців побачать ваше оголошення, тим швидше знайдеться покупець.

3. Відповідаємо на телефонні дзвінки і покази квартири

Визначте час, коли вам буде зручно показувати квартиру, щоб це не перетворилося на велику проблему. Не обов'язково призначати покази в різні проміжки часу. Наприклад, можна визначити вечірній час з 18 до 19, коли ви точно будете вдома.

Не бійтеся показувати квартиру одночасно кільком покупцям. Якщо вони бачать, що цією квартирою цікавляться ще й інші люди, значить є попит, конкуренція, і як розумієте, це може зіграти на вашу користь.

Оформлення та супровід угод купівлі-продажу - це прерогатива юристів, тому агент з нерухомості тут практично не потрібен. Зараз багато банків мають служби, які супроводжують угоду комплексно, тобто готують договору, надають банківську комірку, реєструють перехід прав власності. Все більше угод проходять саме за цим типом реєстрації, де ця послуга оплачується продавцем окремо.

Якщо ви все ж вирішили скористатися послугами агентств, а вони не беруть участі в підготовці договору та реєстрації прав, то потрібно буде заздалегідь обумовити і не включати ці послуги в вартість.

При угоді потрібно уважно прочитати договір самому і доручити вашому юристу уважно перевірити всі нюанси.

Покупці також зі свого боку повинні залучити юриста, який знає всі моменти супроводу і перевірки чистоти угоди.

Все про що ми говорили вище до 4 пункту - це робота агентства. Тепер добре подумайте, чи хочете ви платити агентству за кілька кроків, які ви можете зробити самі, сплативши лише послуги юриста?

Далі буде ... У наступній статті: як правильно підготувати квартиру до продажу і як вести покази. Всі тонкощі ...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

13 − 9 =